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精華區巷道老公寓改建 房價上揚4~6成
2008/2/26
國產局公告將在四月三號標售新生南路、信義路和仁愛路附近的都更國有住宅區，總面積達190坪，底價為兩億多元，再度推升北市精華區巷道老宅的改建市場熱度，中信房屋行銷企劃部近期針對中正、大安區域調查發現，不讓大型建商專美於前、分食豪宅路段的利益，散戶投資人即當地住戶及小型建商在精華區的巷道裡早已搶先佈局，從巷弄包圍街道，以〔化零為整，逐戶購買〕的策略取得商機，以老宅改建方式創造超出比原取得價位近半成的獲利。
中信房屋大安新生加盟店店長賴明淵說明，大安區的房價原本就來的高，在供需狀況與明星學校的雙重加持之下可謂是一屋難求，土地的不易取得讓老公寓更顯保值﹝屋齡約30年左右、房價約45-50萬/坪﹞，巷道間慢慢可發現一些透天產品或老公寓翻建成5-7樓不等的電梯產品，房價也相對飆升到80萬/坪上下的成交價格，獲利近一倍。賴明淵以去年最俱話題的建案“璞真”為例，該公司於早期便已佈局規劃收購周邊房屋產品，以平均每坪約65萬﹝建坪﹞取得現在臨信義路完整土地後，待時機成熟之際再行推出預售，每坪售價在120-130萬之間，創造出絕佳的房價行情與指標，較典型的合建案於新生南路三段16巷與永康街23巷內可見，其它巷道零星的改建個案則多為買斷後重建。
中信房屋信義新生加盟店店長廖孟妮表示，中正區的改建個案以杭洲南路、金山南路、仁愛路、金華街等路段的巷道內最多，因為基地面積受到限制，多數改建個案以公寓為主、透天次之，興建規劃產品從5樓到7樓都有，大多以5樓有電梯之產品隔局為主，土地的取得方式以合建或買斷的情形並行，更新前的售價為40-45萬/坪，更新後則有60-65萬/坪的行情，若僅以售價評估﹝不計入改建成本狀況﹞巷道舊翻新的公寓產品時有44%-50%之漲幅。
中信房屋以台北經驗來看，交通、綠地、學區、生活機能等選項除了會帶動人口的流動外，房價的抗跌與保值更是票房的保證，老屋拉皮或改建再創房價新高的情形時有所聞，但是腦筋動的快且資金雄厚的投資人﹝含部份自住的消費者﹞早已轉型投入另一個競爭市場運作，而除了台北市之外，台北縣板橋的新板特區周邊、永和市屋齡老舊的公寓社區，都是一個可以評估仿效的區域。
中信房屋媒體公關經理江龍名補充，成熟且規劃完備的區域裡，在有限的建地中如何再創老舊公寓房價高峰，都市更新雖為可行且大效益的方案，但因曠日廢時、緩不濟急反而突顯“屋主自力”的好處，加速維持或拉升房屋價值外，對區域的增值性亦非同小可如公寓變電梯華廈、舊屋換新屋。區域中如果像似大安、中正區大多為30年以上的老舊公寓產品，又有需求大於供給的市場環境時，長遠著眼的確建議以“合建”的方式整合周邊鄰居與建商，快速的提供環境再創房價高峰。 |
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