造鎮預售案火紅 挑選大型社區有撇步

造鎮預售案火紅 挑選大型社區有撇步
更新日期:2007/10/18 20:24
今年房市的928檔期，包括三峽、淡海、新店、中和及北市的文山區，許多大型造鎮個案群起搶攻攤頭，由於推案量驚人，在強力的行銷宣傳曝光下，造鎮及大型社區成為房市消費者熱門討論的話題，如何挑選才能在景氣反轉下買到抗跌保值的社區好屋？中信房屋行銷企劃部提出交通、水電、生活機能、安全管理及進駐情形四大評估要項作為購屋民眾的挑選建議。

中信房屋副總經理劉天仁表示，隨著國民生活水準的提高，對日常的居住環境與品質較以往著重，因此價格一般、有門禁管理、綠化空間及各類休閒設施等高公設比的大樓社區或大型造鎮社區，滿足了中產階級對早年多為「有錢人」居住的別墅社區功能的需求。但是由於大型造鎮個案多位於郊區或新開發地段，因此購屋人若欲購買時必須考量下列幾點：

一．交通條件
以聯外交通而言，居住地點的聯外動線以及與公共交通要道的分布，關係著居民的上下班、上下學及所有社交活動，如果「行」的基本需求都無法達成時，將造成購屋人相當的不便。另外，此聯外道路的寬度及變通性是否足夠，亦是購屋人應該留意的，因為以大型造鎮的居民流量而言，道路寬度若不夠，交通阻塞的問題勢必發生。

二．水電的問題


在偏遠或山坡地開發的社區中，不論是水源或是電源，都較容易產生不穩定狀況。例如水源的供給是來自於地下水或自來管線；燃料能源的提供是瓦斯或電力，而瓦斯的供給又分天然瓦斯及桶裝瓦斯，桶裝瓦斯燃料則須考量補給的便利性。因此若是水電來源不穩定，缺水缺電將嚴重的影響生活居住品質及便利，相信這將是承購戶最不願意的。

三．生活機能的設置與管理


所謂造「鎮」，「鎮」即代表著一個生活機能俱備的地方，而大型造鎮能成功的吸引購屋人前往，亦是建商所規劃的公園綠地、休閒設施、超市商場、洗衣店、錄影帶出租店，甚至結合學校用地．．．等。

　　這些機能的設置在隨著社區內承購戶的進駐使用及消費，而產生正面的帶動，但在社區成立之初，這些機能的維持則必須仰賴建商先期的投資經營，以期日後的正常運作及社區的機能正常。當然，機能設施的管理是發展及延續這些功能的主要方法，因此，在完工使用之後，這些機能設施的管理是由專業管理顧問公司，還是委由社區管理委員會負責，甚或是對外招商後獨立作業，而管理的權責及使用人的權責是如何界定，承包廠商的營運能力是否可靠，都是承購時應注意。上述問題若處理不善，往往是造成「空城」的主要影響因素，購屋人不得不多加留意。

四．進駐狀況與安全管理

由於是〞大〞型造鎮，需要大面積基地之故，由於市中心已無大型土地可供開發，因此造鎮案所在位置通常較為偏遠，安全管理則顯得相當重要，尤其在住戶進駐之初，或進駐率不良的狀況下。

　　若是大型社區在完工交屋後，承購戶因任何原因進駐的狀況不良，使得整體的居住及使用狀況都有限，無形中該社區將陷入荒蕪的窘境，不僅社區的管理、公共設施的維護無法確實運作外，現住戶的居住更是安全堪虞。進而日後該社區的房價及轉手都將受到影響，而成為荒廢之城。

　　為防將來進駐率太低，民眾在承購之初，最好先打探該社區的購買者多是以自住為主，還是投資為主，若是投資客過多，將對日後的進駐率產生直接的破壞。

中信房屋副總經理劉天仁說明，由於過去政府在開發淡海、林口、大坪頂、澄清湖及台中港五大新市鎮不太成功的關鍵因素在於財務計畫的不夠健全及交通運輸配套無法配合，不論政府或民間都鮮少有造鎮成功的案例，且必須忍耐造鎮長達數年的施工期，甚至十餘年的養成期。因此購屋前，建商的信譽、財務狀況，甚至開發過程漫長的商圈成型時期，都應該列入購買這類產品時一併進行考量。