法拍屋加倍賺祕笈

法拍屋加倍賺祕笈
更新日期:2008-01-28 記者:林心怡
房市冷，法拍屋市場卻開始有熱絡的現象。如何從法拍屋市場撿便宜，買到獲利倍數的黃金屋？法拍投資達人將傳授買屋訣竅。
近期台北縣市房屋買氣趨緩，但法拍屋市場成交件數卻逐步攀升。「房市趨緩，加上先前房市投資客的房貸寬限期陸續到期，資金成本壓力大增，未來釋出的物件、甚至淪為法拍的物件將逐步增加，尤其在今年第一季法拍物件將可望更多。」專門提供全省法拍資訊的透明房訊業務經理吳庭芳指出，以先前大漲一波的台北縣市房屋為例，據了解，目前法院手上尚未正式拍賣的物件確實有增加趨勢。
根據北部地區法院資料顯示，自二○○七年一月至十一月止，台北市的法拍屋成交件數為一千一百一十八件，較前年多出六十一件；台北縣的成交件數則多達二千四百三十六件，較前年與大前年多出四百多件。
這是自從二○○四年房市景氣回溫、法拍屋物件成交量大減以來，首度再次升高的一年。吳庭芳指出，雖然房市說衰退還言之過早，但可以肯定的是，想在法拍屋市場撿便宜的投資人與自住型房客，反而可以趁此機會多留意這塊市場。
低於市價二成



投資法拍屋長達七年的買屋達人張淳淳指出，過去讓許多人對法拍屋市場望之卻步，最主要的原因就是資訊不夠透明，且害怕俗稱「海蟑螂」的惡霸投資客介入等增加買屋風險；但經過近幾年法院的強制執行修法，以及網路資訊的普及，讓法拍屋買賣的過程逐漸透明，再加上法院會協助拍買家交屋，且投資獲利至少都有房屋總價的一至二成以上，也因此帶動不少法拍屋的成交數量。


  
「以台北市離捷運步行十分鐘以內的老公寓或電梯大廈為例，目前法拍屋市場最低可以低於市場成交價的二至二成五取得，對於投資人與購屋者來說，只要夠勤快，都有低價挖到寶的機會。」台北市不動產拍賣協會的祕書長蔡璟柏指出，以位於中華路二段、寶慶路旁的二十年大廈為例，每坪成交市價至少在二十六萬元以上；但法拍屋市場可以二十萬元買到，價差至少就有二成五左右。


三年狠賺一倍


正因報酬率誘人，吸引不少婆婆媽媽及退休族紛紛投入法拍屋的投資市場，相較於銀行一年期的定存利率二至三％來說，法拍屋的投資報酬率相對划算。
三年前才從中研院退休的黨先生，專門在南港、汐止一帶物色標的，以一次買一間法拍屋的方式、標的物件總價在四、五百萬元間，準備個百來萬的自備款、房屋修繕費用與銀行利息的周轉費用，兩年多下來賺進五、六百萬元，倍數獲利的好成績，羨煞同期退休的同事。
不過，儘管法拍屋的獲利不錯，但法拍屋市場並非穩賺不賠。一樣在三年前投入法拍市場的張先生，有過半年賺三百萬元的輝煌紀錄，不過也有險些賠錢的時候。
張先生曾經在內湖德安百貨附近買了一間法拍屋，由於當初評估過於樂觀，買進價格過高，加上手邊還有其他法拍屋待處理，考慮資金周轉及銀行貸款的壓力後，就急於在三個月內脫手；扣除銀行利息，最後只賺五萬元，差點就讓他白做工，這個教訓也讓他了解到，事前要做功課、研判趨勢以及風險控管的重要。
的確，從收集法拍資訊到進行參與拍賣，都必須經過深思熟慮。由於法拍屋無法事先進房看屋，所以當投資人買到的房屋漏水、水電管路無法使用，讓人無法居住時，投資人並不能要求撤銷拍賣以及退還拍賣保證金，一切房屋修繕費用都要買家自行負擔，所以在挑選中意的法拍屋前，最好先訪查房屋確實狀況，並將額外付出的費用加入投資成本中。
而張淳淳提醒購屋者，如果拍賣物件的地段不好或不點交的房子，未來脫手不但困難，後續交屋也會衍生出許多問題，所以買法拍屋千萬不能只貪便宜，還要考慮房子本身的條件。


最好可以先跟正派代標業者多接觸、多諮詢，透過正派的代標業者代為收集資料，反正收取服務費要等物件成交後才算數，費用約在成交價的三～四％；所以在此之前可先當「練功」，多吸收資訊，或參加相關業者所辦的法拍屋交易的課程，都是不錯的選擇。另外，目前專門買賣法拍屋資料的資訊公司，都有提供最新法拍屋資訊，但需要加入會員，需繳交會員費，才可以閱讀相關資訊。


看好南港萬華


  
至於目前哪些區域的法拍屋最值得留意？張淳淳認為，以台北市來說，南港、大安這些好地段的法拍屋仍是購屋首選，尤其以捷運附近被視為發展潛力地區，即使屋齡超過二十年，也是熱門且好脫手的物件。


蔡璟柏則看好萬華區、大同區具備都市更新計畫題材的房子，尤其萬華房價相對偏低、南港區又有經貿園區的加持，周邊的法拍物件值得留意。至於台北縣最好避開餘屋過多的區域，可留意有捷運線通過題材的土城、新莊、三重等地區。
2007年台北縣市法拍案件有上升趨勢


◆2003年
台北市／2,849件
台北縣／7,708件
◆2004年
台北市／1,937件
台北縣／3,744件
◆2005年
台北市／1,215件
台北縣／2,094件
◆2006年
台北市／1,057件
台北縣／1,964件
◆2007年（1～11月）
台北市／1,118件
台北縣／2,436件
※注：上列拍定統計數字至96年11月止，以北部地區法院為主。
※資料來源：誠信國際地產投資、透明房訊


愈拍愈便宜


這裡以市價500萬元、用450萬元做第1拍底價的法拍屋為例，從第2拍到第4拍，價差最多可比市價便宜2至5成。
■第1拍（底標通常為市價約9折）
各拍次拍賣底價試算／450萬元
相較於市價便宜成數／（500萬－450萬元）÷500＝10％
■第2拍（以第1拍底價的8折起標）
各拍次拍賣底價試算／450萬×80％＝360萬元
相較於市價便宜成數／（500萬－360萬元）÷500＝28％
■第3拍（以第2拍底價的8折起標）
各拍次拍賣底價試算／360萬×80％＝288萬元
相較於市價便宜成數／（500萬－288萬元）÷500＝42％
■第4拍（特別拍賣）
各拍次拍賣底價試算／需重新估計價，可能會低於或等於第3拍底價，若訂250萬元
相較於市價便宜成數／（500萬-250萬元）÷500＝50％
點交與不點交


點交過的法拍屋，因為法院會強制執行將法拍屋淨空，交由買方，可杜絕海蟑螂介入，降低原屋主頑強抵抗的機會。至於未點交的房子，雖然利潤高，但必須自行與屋主協商，對方可能會要求搬遷費或頑強抵抗，買家要自負風險。


法拍屋資料查詢網站


⊙透明房訊：http://www.tom.com.tw/
⊙司法院網站：http://www.judicial.gov.tw/db/alx.asp
⊙104法拍網：http://www.104fpw.com.tw/tom1/
⊙誠信法拍屋：http://www.ebayhouse.com/
⊙寬頻房訊：http://www.lhouse.com.tw


投資法拍屋將課稅


2008年1月1日起，投資法拍屋達6件以上者，就會被納入查稅警示系統，評估是否課徵5％的營業稅；若年度有獲利，還會課徵25％的營業稅。面對此一修正法令，是否將衝擊法拍交易市場？業者指出，此項法令通過，對於自住型買家與購買件數有限的一般投資人來說，幾乎沒差；但對於專業法拍投資人確實影響較大，不過，買賣件數多的人，屆時勢必會以借「人頭戶」投資來避稅，形成「上有政策、下有對策」的情況。


購買法拍屋Step by Step


1.留意法拍屋資訊（上相關網站委託代標業者留意）
2.收集屬意的法拍屋資訊、留意拍賣日期（至地政事務所調房屋謄本、親臨現場查探或委託代標業者）
3.參與法拍屋拍賣（需準備20％保證金）
4.得標後7天（含假日）付80％尾款（可由銀行代墊，可於標售前詢問銀行可貸款額度意願）
5.簽署權利移轉證書（約14天不含假日）
6.法院程序
7.屢約保證
8.強制執行
9.交屋
10.代書作業

[ 本帖最後由 bbb 於 2008-2-2 21:17 編輯 ]

法拍屋加倍賺祕笈
更新日期:2008-01-28 記者:林心怡
法拍達人蔡璟柏傳授4大標屋訣竅



原本擔任企畫工作的蔡璟柏，會一頭鑽營法拍市場的投資，初衷竟然是為了搶救父母被法院查封的房子。八年前，他因為投資失利，不僅負債，還連累父母的房子也差點被法院拍賣。如今不但讓他贏回了房子、清償了上千萬元債務，身價也水漲船高，成了不折不扣的法拍屋達人。


舉例來說，近期蔡璟柏在台北市仁愛路四段、靠近安和路附近的路段，以總價一千七百二十三萬元，標下二拍、底價一千六百萬元的房子，經過裝潢整理後，以二千五百萬元賣出，獲利高達四成五。
他謙虛地說，當時扣掉一些服務費與支付銀行的利息，算算大概獲利約四成；但如果以買法拍屋僅需二成保證金的實際金額付出，其餘八成由銀行貸款代墊方式計算，原始實際支出金額約三百五十萬元，即使扣掉服務費與利息支出，算算也至少有倍數的獲利進帳。在此，他提供了幾項法拍屋的買屋法則：
■法則一：收集法拍屋相關資訊
買法拍屋必須先收集房屋的相關資訊，包括司法院網站、透明房訊、代標業者的網站等，最土法煉鋼的方式就是瀏覽司法院網站資訊，拍賣房屋會在拍賣前十五天公告，每天都會更新。另外，當法院查封房屋時，書記官都會到房屋現場製作筆錄，其中會注明房屋是否點交以及之前住戶的資料等，可以讓買屋者更了解屋況。
■法則二：挑好地段
好地段是房屋保值的最佳利器，其次就是裝潢翻修，讓「賣相」更好；此外，房屋周邊的環境以及學區也可以讓房屋提升其附加價值。投資法拍屋要積極，如果看到房價高而不敢買，容易失去賺錢的機會，因此慎選房屋地點很重要。

例來說，同樣在忠孝東路與中坡北路交接的連棟公寓，忠孝東路的門牌就硬是每坪可以多賣一、二萬元；就連同樣是鄰近捷運，步行十分鐘內可以抵達的物件，也可以賣到更好的價格。


■法則三：確認房屋實際坪數
一般法院公告只有公布房屋的室內面積，但是房屋若有地下室或車位都不會標明，不過車位對於房屋的價格有加分作用，加值空間也較大，如果忽略了是投資者的損失；而這些資料會在房屋謄本中注明，所以購屋者可以在該地區的地政事務所調閱並確認房屋的狀況，再行投資，才能做出正確的判斷。
■法則四：做好風險控管
另外，在購買法拍屋時，一般來說，除了準備現金自備款兩成，可以向銀行貸款八成外，還需再準備一成現金做為裝潢費用與各項雜支，並且計算好可以承受銀行貸款利息的壓力，以因應若短期內房屋未買賣交易成功，所需付的利息費用；因此建議投資新手，最好先貨比三家、做好功課再投標，且控制投資金額，以降低風險。


蔡璟柏小檔案


⊙年齡：33歲
⊙星座：魔羯座
⊙學歷：政治大學財稅系
⊙經歷：誠信國際投資管理公司總經理
⊙投資成功經驗：買台北市仁愛路4段7層樓華廈，6個月轉手獲利4成5。

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