都市更新心得報告之一

檢舉 都市更新心得報告之一 分類：未分類資料夾2006/04/27 11:59都市更新心得報告之一

都市更新從票房毒藥到票房保證

政府作多未來三年鐵定火紅

                    第四代都市更新贏家投資策略！

    民進黨政府自公元2000年執政以來救房市似乎比救股市更有心得，相關政策法令操作嫻熟，所展現的成果不差。近兩三年來在政府不斷政策作多下，國內本土房市漲勢凌厲，讓不少唱衰台灣之士只能看著房價高漲而坐失投機良機。

就以處理不良資產降低金融機關逾放比及增值稅減半三年再配合修法降低增值稅率等，除造就不少房地新貴，也讓地主、財團及負債企業相繼解套，進而獲利，可說一舉數得，當然原有數千億不良資產債額縮水更因房價反彈走高民眾感受有限，可說皆大歡喜。從近來學者專家多噤聲，對政府現有各項房地產政策有敢於撻伐之士也少之又少，可預期未來兩三年屬於本土愛台灣的不動產不持續看多也難！

去年下半年政府即準備要用同樣建蔽率、容積率之糖衣來擴大都市更新之投資力道及市場規模，加上日前成功修法將公有地優先納入等，其不僅有助國內房市發展，也適度轉移高鐵延後一年通車所帶來沿線預估上千億元不動產套牢問題。

台灣都市化地區超過八成，但所居住及享有的環境品質、都市景觀與公共設施設實在無法與所得已上萬美金相稱，而其也是台灣登上國際舞台最令人心虛之一環。台灣都市發展亂象有其歷史不得不然之軌跡與無奈，唯有再造新生開發區及都市更新同時並進才可望改善與解決。

過去二、三十年來不論中央（包含台灣省政府）或地方縣市政府均採用新生地開發即擴大都市計畫、範圍，透過區段徵收、市地重劃、新市鎮或山坡地開發解決都市問題，對於原有都市之瘤則視而不見，尤其在定期選舉掛帥及派系利益考量下，開發新生地有政績又有利基，都市更新這一塊過去二、三十年來只有學術研究，並無任何政策及法令可言！

政府強調都市更新，且有專法也不過近一、二十年來之事。台北市雖最早推出﹁都市更新實施辦法﹂但因屬單行法規，加上該法令設了繁瑣之流程圈套，加上獎勵有限又無相關配套，推行十多年來成功實施完成案例僅數件之多（進行中有二十餘件）。

當然產業、市場及投資大眾大都是走在政府之前、法令之前。都市更新在民間，台灣幾個主要都市地區（區段徵收、市地重劃多之市鎮除外），更新改建佔有產業及市場比重逐年提高，其中又以台北縣市較明顯。過去二、三十年台北縣市新推建築個案每年少則300～400個，景氣最佳時可達上千個，其中以改建、重建進行之比率在三、四成，每年約有數百家中小型建商立足在更新改建領域，並以合建方式為主加上預售來創造200~500億元產值之民間改建大餅。

民間都市舊建物改建為市場自然需求，透過一般都市計畫法、土地使用分區管理規則及建築法規等進行，與政府整體都市計畫與環境改造政策法令無關。但終究，舊建物改建規模不大、創造利潤有限，加上地主屋主條件變硬，前幾年不景氣改建個案動能明顯不足，不過在政府日益重視更新後又有活絡之勢。

分析歸纳台灣政府與民間都更新開發歷程排除自地自建自用零星改建重建外、整個都市更新可分成四大階段（四代更新）。第一階段為民間市場及產業自然形成。中小型建商資金有限，採合建加預售模式不需銀行融資支持即可，過去二、三十年來採合建（台北縣市大部份為舊屋改建）養活了全台至少上千家中小型建商。因其操作方式多以案養案，合約常不對等不透明，與地主、屋主及購屋者糾紛多，屢為社會各界所垢病，但不可諱言，其對台灣房市貢獻及舊屋改建仍不可沒。一九九０年代起公平法、消保法等相關法令配套日漸完善及民眾購屋意識增強，舊屋改建合建之建商已無優勢，並漸朝良善發展。

第二階段為地方政府帶頭以台北市領軍訂頒相關法令，包括都市更新實施辦法，及中央對特殊建物如海砂屋、輻射屋等提供改建誘因等。期間因相關配套不足，口惠實不至，加上申請門檻高程序繁瑣，可說陳義過高成效有限。第二階段政府開始介入，但還是以民間市場自然產生為主，而期間又因全台搶容積搶建、中小型搶更新區舊建物改建，大量付現綁案，一戶戶簽約即付保證金，最後慘遭套牢之業者比率高。甚至中大型建商包括當時北上中南部上市櫃建商及國民黨營建商套牢在合建改建也不乏案例。

第三階段為一九九八年中央訂頒﹁都市更新條例﹂，其實施至今市場產業大餅尚未出現，但卻在九二一災後重建及眷村改建中提供新動能，並加速災後重建速度，以九二一災後重建為例，幾個受災縣市已有上百個案例上萬戶以都市更新法規配合辦理重建。另外，國軍眷村改建也達成近千億之改建規模，近兩三年則在政政策轉向下，原來5000億眷改大餅也暫告一段落。

    第四代都市更新已來臨。台北市都市更新自治條例今年七月修定大幅放寬更新土地面積至500平方公尺。中央相關配套包括信託登記、不動產估價師法、不動產證券化條例、投資信託基金及全方位獎勵（建蔽率、容積率、資金提供）及稅費減免（包括地價稅、增值稅、房屋稅、契稅、贈與稅及投資所得抵減等等，而金融機構也開始動了起來，包括土銀協助台北縣土城金城集合住宅更新會融資案及公部門土地參與更新等，所有政策作多陸續就位就是要讓都市更新真的動起來。過去更新障礙逐步解除，連無權佔有戶、違章戶也有了安置規劃要求（如同眷改一樣，原房地為政府所有對眷戶照顧則絕不馬虎）。

    現階段投入都市更新有五大優勢：１、較不受供需影響。２、各項獎勵條件較一般房地優。３、改建後價直較原屋至少可提高兩三成以上，就如同早期買地參與重劃有利可圖。４、改建階段受政府法令保障，執行過程較透明，建商實施者需按規定來。５、地主、屋主、建商實施者遊戲規則明確，且一般都採信託方式（有金融機構等第三者介入），對各當事人風險均降低（包含非適用都市更新條例個案也一樣）。

    根據內政部統計，台灣地區八百餘萬戶登記有戶之房子（含違章戶），屋齡超過二十年以上達300餘萬戶，佔全數近四成比率，30年以上則有120餘萬戶。其中台縣市20年以上屋齡就有百萬戶之多，其中30年以上也有20多萬戶，一般只要是四樓以下，都是很好更新之標的目標（台北縣市以外三樓以下較適合更新）。

    都市更新餅雖大，但在新生地區段徵收、市地重劃仍熱地區及容積無用論之地點（容積用不完之建地）還不是更新好時機不宜早介入。以此來看，未來兩三年全台可以發展都市更新並有利可圖之地區並不如預期多。都市更新投資經營首選仍在台北縣市、桃園、基隆、新竹市、高雄市等地），台中、台南、嘉義市等市鎮之老舊市區之更新，除非有公有地參與及政府強力作多者外，恐需有開發型不動產證券化之配套，否則以現有商業條件及需求有限下，未必是更新好時機。所以，短期間內仍會以第一、二代改良式更新而非適用更新條例之模式進行。

    由於不需百分百地主、屋主點頭即可啟動更新，目前台北縣市發展更新事業或積極投入改建之建商明顯增多，而因更新速度仍緩不濟急（必要之慢），所以也衍生出新的分工產業，包括都市更新服務公司、開發商、建商、受託者等不同角色。一般上市櫃等大型建商大都選在第二階段介入，即符合更新條例準備送件時開始接手，甚至以外圍公司進行到可請照改建時再盤案。現有位屬更新範圍或擁有更新條件之老舊建物大可不必一定一開始就要挑好建商，更新啟動能成最要緊，整合成才有商機有賺頭。

    就現階段投資大眾而言，購買更新改建前之標的大都划得來。而何者可適用更新條例優惠獎勵一定要搞清楚，否則容易投資套牢。還好目前各項資訊均相當暢通，投資更新老舊建物在區位選擇上，台北市以東區為首選，士林、內湖、南港、文山其次，大同、萬華等區仍宜擺後面（改造速度問題）。台北縣部份，只有幾個市包括板橋、三重、中永和及新店等較佳）。而從都市發展軸線來看，捷運沿線更新案最有料（不論能否適用更新條例之優惠）。

現階段無疑是投資購買老舊建物等更新的好時機已來臨，搶搭第四代更新列車宜請早，不過近來有不少媒體宣傳有幾千億更新大餅，但能在兩三年內化為實際有料之可用可賣之改建餅，還得睜大眼睛看清楚，未必舊屋都能自然改建成功，等到需老天（天災）幫忙，就麻煩了！